L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bastia le 20 janvier 2016 ne présente pas d’intérêt juridique majeur en ce qu’elle ne fait qu’appliquer des règles largement établies.

Les faits de l’espèce constituent néanmoins un cas d’école des différends qui peuvent naître entre un syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et les copropriétaires eux-mêmes lorsque des désordres apparaissent dans une partie commune et qu’ils ont des conséquences sur les parties privatives, ou inversement.

Le litige soumis à l’appréciation de la Cour d’appel de Bastia est surtout un exemple du temps ahurissant que peut prendre un conflit en matière de copropriété.

L’origine de ce dossier date en effet de 1992 et l’arrêt que nous commentons n’en est pas l’aboutissement. Il n’en est qu’une étape !

Dans cette espèce, M. Serge X a acquis un appartement dans une copropriété en 1986. Constatant divers désordres et malfaçons dans ce logement, il obtient la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du juge des référés le 24 mars 1992 afin que celui-ci décrive les désordres, et en établisse l’origine.

Les parties communes étant, semble-t-il, à l’origine des désordres, des travaux sont préconisés par l’expert lors du dépôt de son rapport en 1995.

Toutefois, en raison de la persistance des infiltrations, M. X sollicite et obtient de nouveau la désignation d’un expert judiciaire, avec probablement la même mission, par ordonnance du juge des référés du 1er décembre 1998.

L’expert qui dépose son rapport en 2002 « imputait ces désordres à un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse située au-dessus de l’appartement de M. X, et de la terrasse commune à usage privatif à laquelle il pouvait accéder depuis son appartement ».

Par ordonnance du 3 décembre 2002, le syndicat des copropriétaires était autorisé à réaliser les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert et contraint de réaliser les travaux de remise en état de l’appartement de M. X.

Le 22 octobre 2003, le maître d’œuvre mandaté par le syndicat des copropriétaires constatait la fin des travaux d’étanchéité et proposait un calendrier pour la réfection de l’appartement de M. X.

Un nouveau différend naissait alors entre les parties quant à la réalisation de ces travaux à l’intérieur de l’appartement de M. X.

Mais le litige rebondissait surtout en raison du signalement par M. X à la copropriété d’un nouveau sinistre en novembre 2010.

M. X assignait alors le syndicat des copropriétaires afin de voir condamner celui-ci à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert désigné en 1998 et qu’un consultant (et non un expert) soit désigné pour dire s’il était possible d’effectuer le remplacement des seules « traverses basses et pré-couvre joints pour mettre fin aux désordres ». Il demandait également la condamnation du syndicat à l’indemniser des différents préjudices que les désordres et la carence du syndicat lui cause.

Le tribunal de grande instance d’Ajaccio a fait droit à la plupart de ses demandes par jugement du 5 juin 2014. Ce jugement a été contesté devant la Cour d’appel de Bastia par le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic.

La Cour d’appel a rendu son arrêt le 20 janvier 2016 aux termes duquel il ordonne notamment une mesure de consultation pour vérifier l’opportunité des mesures préconisées par l’expert en 2002.

Près de 25 ans après l’origine du litige, un consultant va donc vérifier l’opportunité des mesures à mettre en œuvre pour remédier aux désordres.

Il est bien évident que tous les conflits de cette nature ne s’éternisent pas pendant 25 ans. Et heureusement. Il s’agit cependant d’une matière où les délais de procédure sont souvent très longs.

C’est la raison pour laquelle, dans ce type de litige, il est souvent préférable de favoriser une issue amiable rapide, si cela est toutefois possible.

CA Bastia, 20 janvier 2016, N° RG 14/00558