jeudi 10 mai 2018

Emprise au sol et annulation du permis de construire valant permis de démolir

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Par un arrêt du 22 février 2018, le Conseil d’Etat vient tout d’abord rappeler la définition de l’emprise au sol.

Dans un second temps de l’arrêt, le Conseil d’Etat précise le devenir du permis de démolir lorsque le permis de construire autorisé par la même décision valant permis de démolir est annulé.

 

1) Une association de résidents a contesté un permis de construire et un permis de démolir visant la construction par une SCI d'un immeuble d'habitation comportant neuf logements au motif notamment que l’emprise au sol de la construction projetée excédait la majoration de 10 % autorisée par l'article 9 UD du PLU de la Ville de Strasbourg.

Aux termes de ce dernier : « Dans les différentes zones, l'emprise au sol des constructions de toute nature, rapportée à la surface du terrain ne peut excéder le pourcentage suivant : (...) / A la Robertsau : zone ROB UD 2 : 40% (...) " ; cet article précise également que " dans toutes les zones où le pourcentage précité est limité à 40 ou 50 %, celui-ci peut-être majoré de 10 % au maximum pour des constructions d'une hauteur hors tout égale ou inférieure à 3,50 mètres " et que : " (...) Les surplombs situés à plus de 2,50 mètres, mesurés à compter du niveau de la voie de desserte du terrain, ne sont pas pris en compte pour le calcul de l'emprise au sol ».

La Cour administrative d’appel de Nancy a fait droit à ce grief en retenant que « devaient être pris en compte, pour le calcul de l'emprise au sol de la construction projetée, une surface végétalisée sur une dalle en béton aménagée sur la partie avancée du sous-sol et faisant corps avec le gros œuvre de la construction, au motif qu'elle "consommait des mètres carrés" ».

Le Conseil d’Etat censure cette analyse en rappelant que « toutefois, en l'absence de prescriptions particulières dans le document d'urbanisme précisant la portée de cette notion, sauf pour les surplombs, l'emprise au sol s'entend, en principe, comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords inclus ; qu'il en résulte qu'en tenant compte d'une dalle en béton située sous une surface végétalisée et ne dépassant pas le niveau du sol, la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit ».

Il s’agit d’une application rigoureuse et sans surprise de l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme qui, dans sa version en vigueur à la date du litige disposait que « L'emprise au sol (...) est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

 

2) Par ailleurs, après avoir retenu le second motif d’annulation du permis de construire relatif à la non intégration architecturale du projet dans son environnement, le Conseil d’Etat devait trancher la question relative à la survivance du permis de démolir.

Le Conseil d’Etat rappelle tout d’abord les termes de l’article R. 431-21 du code de l'urbanisme qui dispose que : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement ».

Pour la haute juridiction administrative, « il résulte de ces dispositions que, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d'une instruction commune, ils constituent des actes distincts comportant des effets propres ».

En conséquence, « commet une erreur de droit la cour qui annule une telle décision dans son entier, pour des motifs tirés de la seule illégalité du permis de construire ».

En d’autres termes, l’annulation de l’arrête litigieux pour des motifs tirés de la seule illégalité du permis de construire n’emporte pas annulation du permis de démolir.

 

CE, 21 février 2018, n°401043