jeudi 09 avril 2020

L’agent immobilier doit alerter les vendeurs sur la nécessité de prendre des garanties et sur le risque d’insolvabilité de l’acquéreur

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Le 30 août 2014, des particuliers ont confié un agent immobilier, exerçant sous l’enseigne Casa immobilier, le mandat de vendre un bien au prix de 160 000 euros, moyennant une rémunération de 10 000 euros.

 Le 22 septembre 2014, ils ont signé, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente avec M. Y, l’acquéreur, lequel a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien.

Le 16 décembre 2014, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté. Dès le lendemain, il s’est engagé à payer la somme de 17 000 euros aux vendeurs et celle de 10 000 euros à l’agent immobilier. Cet engagement n’ayant pas été exécuté, les vendeurs ont assigné l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

Pour rejeter leur demande dirigée contre l’agent immobilier, l’arrêt retient que, si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, et que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

La Cour de cassation censure cette décision en retenant que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.

Cet arrêt de la Cour de cassation, qui parait sévère envers l’agent immobilier, n’impose cependant pas à ce dernier de vérifier directement la solvabilité de l’acquéreur. Il fait simplement l’obligation à l’agent immobilier, d’attirer l’attention des vendeurs sur le risque d’insolvabilité.

C’est donc bien au titre de son devoir de conseil et d’information que l’agent immobilier est susceptible de voir sa responsabilité engagée.

Le conseil de l’avocat est que pour éviter de voir sa responsabilité engagée, l’agent immobilier devra rédiger systématiquement un mail aux vendeurs pour les alerter sur la nécessité de prendre des garanties ou de les alerter sur le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

Cass. 1ère Civ., 11 décembre 2019, n°18-24381