mercredi 01 avril 2020

Petite illustration de la procédure de vente forcée d’un bien immobilier

par

Par acte authentique reçu le 14 septembre 2011 la Banque populaire a consenti à M. I... N... et à son épouse Mme X... A..., trois prêts aux fins de financer l'acquisition d'un bien immobilier :

S'estimant créancière de M et Mme N..., la Banque populaire leur a fait signifier, par acte d'huissier signifié à M. N... le 5 février 2019 et à J... le 6 février 2019, un commandement de payer valant saisie immobilière aux fins de paiement dans un délai de huit jours de la somme totale de 171.521,24€ en principal, intérêts échus et accessoires arrêtés au 10 janvier 2019, au titre des trois prêts.

En l'absence de paiement dans les délais impartis, le commandement a été publié au service chargé de la publicité foncière d'Orléans 1 le 1er avril 2019 volume 2019 S numéro 0003.

Par acte du 27 mai 2019, la Banque populaire a fait assigner M.et Mme N... à l'audience d'orientation du 5 juillet 2019 tenue par le juge de l'exécution près du tribunal de grande instance d'Orléans, afin d'obtenir notamment, la vente forcée du bien saisi et la mention de sa créance à hauteur de la somme de 171.521,24€ en principal, intérêts échus et accessoires arrêtés au 10 janvier 2019.

Par jugement réputé contradictoire du 23 août 2019 le juge de l'exécution près du tribunal de grande instance d'Orléans a débouté la Banque Populaire Val de France de la procédure de saisie immobilière en retenant que cette dernière ne justifiait pas d'une mise en demeure préalable à la déchéance du terme précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle ni des modalités de la déchéance du terme au vu de la copie exécutoire produite par la requérante.

La Cour d’appel d’Orléans est à son tour saisie du litige.

Elle annule le jugement en raison de la violation du principe du contradictoire, le tribunal s’étant prononcé sans recueillir au préalable les observations des parties et mettre la banque en mesure de s'expliquer sur la question de l'exigibilité de sa créance.

La Cour d’appel examine ensuite le fond du dossier et plus particulièrement la question de la déchéance du terme.

En droit, si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque dans le contrat, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l'espèce, la banque produit la copie de l’acte notarié du 14 septembre 2011 revêtu de la formule exécutoire et contenant trois prêts d'un montant respectif de 30.000€, 114.800€, et 35.200€ ainsi que la copie certifiée par le notaire instrumentaire des annexes de son acte authentique, visées et paraphées par lui et par les parties, comprenant notamment les conditions particulières et les conditions générales du prêt.

Celles-ci comportent en page 36/46 une clause qui définit les modalités de la "défaillance et exigibilité des sommes dues" qui prévoit notamment : "La banque pourra également, si elle en a convenance, exiger le paiement immédiat de toutes les sommes dues au titre du prêt, tant en principal qu'en intérêts, frais et accessoire, huit jours après une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l'un ou l'autre des cas suivants, le contrat étant alors résilié : (...) en cas de non respect de la réglementation afférente aux prêts conventionnés, d'inexécution de l'un des engagements contractés par l'emprunteur ou (...)".


La Banque populaire a en outre joint à sa requête aux fins d'assignation à jour fixe la copie des courriers recommandés du 15 mai 2017 qu'elle justifie avoir adressés à chacun des époux N... leur rappelant qu'ils restaient devoir quatre échéances impayées pour chacun des prêts susvisés et les mettant en demeure de leur régler sous huit jours les sommes dues, en leur précisant que faute de régularisation, la banque serait contrainte de prononcer la déchéance du terme des prêts.

Ensuite, par courriers recommandés des 12 juin 2017 reçus les 15 et 16 juin 2017, la banque a informé M et Mme N... qu'elle prononçait la déchéance du terme et les mettait en demeure de lui régler sous huit jours la somme totale de 170.834,07€.

Elle produit en outre les tableaux d'amortissement des trois prêts.

Il en résulte que la déchéance du terme est acquise et que la Banque populaire justifie être munie d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Il convient dès lors de faire droit à sa demande tendant à voir ordonner la vente forcée de l'immeuble, sur la mise à prix qu'elle a fixée dans le cahier des conditions de vente.

Au vu du décompte de créance joint au commandement de payer valant saisie immobilière délivré à M et Mme N... les 5 et 6 février 2019, des conditions particulières et générales des prêts et du tableau d'amortissement, la créance de la banque au titre des trois prêts doit être mentionnée comme indiqué au dispositif de la décision, étant précisé que les trois prêts sont régis par le Code de la consommation ainsi qu'il ressort de l’acte notarié du 14 septembre 2011 et qu'en vertu de l'article L312-23 de ce code dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion des prêts, aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévus par ces articles, de sorte que la capitalisation des intérêts ne peut s'appliquer.

Cour d'appel d'Orléans, 5 mars 2020, 19/027961