jeudi 26 mars 2020

Le permis de construire et la servitude de passage

par

M. A... est propriétaire d'une parcelle de terrain cadastrée section AL no 153 situé au lieudit " La Roche Thual " sur le territoire de la commune de Pleslin-Trigavou.

Sa demande de permis de construire une maison d'habitation individuelle d'une surface de plancher de 110 mètres carrés a été rejetée par un arrêté du 15 octobre 2015 du maire de Pleslin-Trigavou au motif qu'elle ne respectait pas l'article 3 du règlement de la zone UB du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Pleslin-Trigavou.

M. A... relève appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande d'annulation de cet arrêté ainsi que du rejet de son recours gracieux.

Aux termes de l'article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Pleslin-Trigavou : " Un terrain, pour être constructible, doit disposer d'un accès sur une voie publique ou privée, ou bien le pétitionnaire doit produire une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du code civil ".

Lorsque, pour l'application des règles d’urbanisme relatives à la desserte des terrains, l'administration doit, avant d'accorder une autorisation de construire, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle d'assiette du projet et, le cas échéant, de l'existence d'une servitude de passage garantissant cette desserte, il ne lui appartient pas de vérifier la légalité des actes ayant permis la réalisation de cette desserte ou la validité de la servitude consentie.

En l’espèce, la Cour d’appel de Nantes relève que le terrain d'assiette du projet contesté, cadastré section AL no 153, n'est pas directement desservi par une voie publique ou privée.

Pour autant, la demande de permis de construire déposée par M. A... précise que l'accès à sa parcelle doit se faire par la parcelle cadastrée section AL no 171.

Une attestation notariée du 12 février 2015, jointe au dossier de demande de permis de construire, rappelle l'existence d'une servitude de passage grevant la partie sud de la parcelle cadastrée section AL no 28 au profit de la parcelle cadastrée section AL no 57.

Cette même attestation précise que la parcelle cadastrée section AL no 57 a été divisée en trois parcelles désormais cadastrées section AL nos 153, 154 et 155.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, notamment des documents cadastraux produits, d'une part, que la parcelle cadastrée section AL no 28 a été divisée au cours de l'année 2014 en deux parcelles désormais cadastrées section AL nos 170 et 171 et, d'autre part, que la parcelle cadastrée section AL no 171 correspond à la partie sud de la parcelle anciennement cadastrée section AL no 28.

Ainsi, le terrain d'assiette du projet contesté bénéficie d'une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section AL no 171 qui garantit sa desserte par la voie publique dénommée avenue du général de Gaulle, sans que la commune puisse utilement faire valoir que cette servitude de passage aurait été irrégulièrement consentie.

Dès lors, c'est par une inexacte application des dispositions de l'article UB 3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Pleslin-Trigavou que le maire de cette commune s'est fondé, pour rejeter la demande de permis de construire présentée par M. A..., sur l'inexistence d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section AL no 171.

En conséquence, la Cour administrative d’appel de Nantes censure le tribunal et prononce l’annulation de l’arrêté du maire de la commune par lequel il a refusé l’autorisation d’urbanisme.

 

Souvent, les autorités compétentes délivrent les autorisations d’urbanisme sans vérifier si le pétitionnaire dispose des droits suffisants pour accéder à sa parcelle par une propriété voisine.

Les services instructeurs se contentent de l’attestation du pétitionnaire et délivrent le permis sous réserve des droits des tiers.

La jurisprudence en la matière est abondante.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes du 13 mars 2020, c’est l’inverse qui s’est produit.

Le maire de la commune a en effet refusé l’autorisation d’urbanisme après avoir retenu que les éléments produits par le pétitionnaire ne lui permettaient pas de démontrer l’existence à son bénéficie d’une servitude de passage pour accéder à sa parcelle.

L’explication à cette soudaine rigueur de l’autorité compétente quant à la vérification de l’étendue des droits privés du pétitionnaire, trouve son explication dans les dispositions du PLU qui exigeait précisément que l’acte fondant la servitude de passage soit transmis par le pétitionnaire.

Cette exigence du PLU de la commune de Pleslin-Trigavou est d’une certaine manière assez heureuse car il n’est pas rare que les autorisations d’urbanisme soient délivrées en dépit de l’absence de droit de passage.

C’est ensuite qu’un contentieux voit le jour avec le voisin, alors pourtant que le bénéficiaire du permis de construire s’estime dans son bon droit, puisqu’il a été autorisé à construire par Monsieur le Maire !

D’aucuns ne manqueront pas de regretter une telle disposition qui donne le pouvoir au maire de la commune d’interpréter un titre de propriété, c’est-à-dire un contrat de droit privé.

Dans l’affaire soumise à la Cour administrative de Nantes, cette dernière, après avoir tout de même vérifié l’existence de cette servitude de passage, annule donc le refus de permis de construire.

CAA de NANTES, 5ème chambre, 13/03/2020, 18NT03960, Inédit au recueil Lebon