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mercredi 02 janvier 2019

Qu’est-ce qu’un ensemble immobilier unique ?

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L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au litige ayant fait l’objet de l’arrêt du  Conseil d’Etat du 28 décembre 2018, dispose que " Le permis de construire ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords (...) ".

Il en résulte que le permis de construire a pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme.

La haute juridiction administrative précise qu’ « il s'ensuit, d'une part, que si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. Il s'ensuit, d'autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».

L’intérêt de cet arrêt réside dans l’application de ces principes au litige soumis au Conseil d’Etat.

Ce dernier retient en effet que « Pour estimer que les projets " L'écrin de Chiberta " et " Le sanctuaire d'Eugénie ", situés sur deux terrains contigus, constituaient un ensemble immobilier unique, le tribunal administratif s'est fondé sur la circonstance qu'ils sont desservis par une même voie d'entrée et de circulation interne, qu'ils bénéficient d'une même rampe d'accès à leurs parcs de stationnement respectifs et partagent les mêmes réseaux d'eau, d'électricité, de fibre optique et de gaz, ainsi que l'éclairage collectif et d'autres équipements annexes tels qu'un poteau incendie, des boîtes aux lettres et un local de stockage de conteneurs à déchets et qu'enfin, bien que relevant de deux maîtres d'ouvrage distincts, ces projets présentent la même conception architecturale. Il résulte de ce qui a été dit au point 7 qu'en se fondant sur de tels éléments techniques pour caractériser un lien fonctionnel entre ces constructions distinctes et en déduire qu'elles constituent un ensemble immobilier unique devant en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, le tribunal administratif a entaché son jugement d'erreur de droit

En conséquence, « les requérants sont fondés à demander l'annulation du jugement qu'ils attaquent, aucun des deux motifs retenus par le tribunal administratif de Pau pour annuler les permis litigieux n'en justifiant légalement le dispositif ».

CE, 28 décembre 2018, n°413955