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mardi 18 septembre 2018

Le permis de construire ignore les règles de droit privé

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Une SCI a obtenu un permis de construire pour l'aménagement de deux cellules commerciales et 213 places de stationnement sur le territoire de la commune de SAINT-JEAN-DE –LUZ.

Une société locataire d’un local commercial au sein de l’immeuble où doit s’exécuter le permis de construire a formé un recours à l’encontre de ce dernier devant le tribunal administratif de Pau qui a rejeté sa requête.

Cette société, exploitant un  a alors fait appel de ce jugement devant la Cour administrative d’appel de Bordeaux en soutenant notamment que :

« L’aménagement de parkings en face de son entrée et le cheminement en pente douce pour handicapés vont réduire l'espace disponible, empêchant toute manœuvre des camions de livraison de son commerce de fruits et légumes ».

Plus particulièrement, elle invoquait les droits à l’usage des stationnements situés au droit de son local et inscrits dans son contrat de bail commercial. Or ces places de stationnements vont être déplacées lors de la mise en œuvre du permis de construire.

C’est sans surprise que la Cour administrative d’appel de Bordeaux confirme le rejet de la requête prononcé par le tribunal administratif de Pau.

En effet, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, le permis de construire doit être exclusivement conforme aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique.

A contrario, les règles de droit privé ne font pas parties du corpus juridique que le pétitionnaire doit respecter pour obtenir son autorisation d’urbanisme. C’est la raison pour laquelle les permis de construire sont toujours délivrés, « sous réserve des droits des tiers ».

Or, dans cette affaire jugée par la Cour administrative d’appel de Bordeaux le 31 aout 2018, les règles invoquées par la requérante étaient des règles issues du contrat de bail commercial, soit des règles de droit privé.

Il est donc certain que ce moyen ne pouvait pas être retenu par le juge administratif qui retient fort logiquement dans son arrêt que :

" la méconnaissance du droit d'accès et de stationnement dont se prévaut la requérante, dès lors qu'il trouve son origine dans un acte contractuel de droit privé, n'est pas au nombre des règles qui, en vertu de l'article L. 421-6 précité du code de l’urbanisme, s'impose à un permis de construire ; que, par suite, ce droit ne peut être utilement invoqué par la requérante à l'appui de son recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire en litige ; que dès lors, les conclusions de la requête à fin d'annulation doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée en défense ".

En réalité, l’affaire aurait dû être portée devant le juge judiciaire, c’est-à-dire le juge civil, seul compétent pour examiner la régularité de la nouvelle configuration des lieux (et non la régularité du permis de construire lui-même) au regard du contrat de bail.

Si le contrat de bail commercial n’est pas respecté, le locataire peut obtenir une indemnisation, voire, selon les circonstances, une condamnation à démolir les aménagements qui font obstacle à la bonne exécution du contrat de bail commercial.

Ce litige ne concernait manifestement pas le juge administratif.

CAA de BORDEAUX, 31 aout 2018, n°16BX01694